S IMMO AG: Endgültiges Ergebnis 2011 bestätigt Verzehnfachung des Jahresüberschusses

• Jahresüberschuss von EUR 2,1 Mio. auf EUR 21,2 Mio. gesteigert
• FFO-Rendite von 9,4 %
• Dividendenvorschlag an Hauptversammlung in Höhe von EUR 0,10 je Aktie

Das Geschäftsjahr 2011 ist für die S IMMO AG (Bloomberg: SPI:AV, Reuters: SIAG.VI) sehr erfolgreich verlaufen. Vor allem das EBIT und die Funds From Operations (FFO) sind im Vergleich zum Vorjahr stark gestiegen. Dazu S IMMO Vorstand Ernst Vejdovszky: „Vor dem Hintergrund des andauernden gesamtwirtschaftlich schwierigen Umfelds sind wir mit dieser positiven Entwicklung besonders zufrieden. Unsere Arbeit – allen voran die Fertigstellung der Entwicklungsprojekte im Jahr 2010 und die Investitionen der letzten Jahre – trägt nun Früchte. Die S IMMO ist für die Herausforderungen der kommenden Jahre sehr gut aufgestellt. Unser Ziel ist es, auch 2012 alle Kennzahlen, an denen wir unser operatives Geschäft orientieren, weiter zu verbessern.“

Erhöhung des Bruttoergebnisses um 33,4 %
Die Mieterlöse der S IMMO Gruppe entwickelten sich im Berichtsjahr außergewöhnlich gut und beliefen sich per 31.12.2011 auf EUR 125,9 Mio. (2010: EUR 104,0 Mio.) – eine Steigerung von 21,1 %. Einen wesentlichen Beitrag zu dieser Erhöhung leisteten unter anderem die 2010 fertiggestellten Entwicklungsprojekte und Akquisitionen. Das Bruttoergebnis der Hotelbewirtschaftung verzeichnete trotz eines herausfordernden Umfelds ebenfalls einen Anstieg von 3,9 % auf EUR 9,0 Mio. (2010: EUR 8,7 Mio.).

Das Bruttoergebnis konnte in weiterer Folge um beachtliche EUR 26,8 Mio. auf EUR 107,0 Mio. (2010: EUR 80,2 Mio.) erhöht werden. Das entspricht einem Zuwachs von 33,4 %.

Verbesserung des EBITDA um 42,0 %
Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden die Verwaltungsaufwendungen um EUR 1,5 Mio. von EUR 18,7 Mio. auf EUR 17,2 Mio. gesenkt. Das entspricht einer Reduktion von über 8 %. Zusätzlich wurden in Wien und Berlin insgesamt elf Immobilien und 16 Eigentumswohnungen verkauft. Dies folgt der Strategie des Unternehmens, Teile des Portfolios gewinnbringend zu veräußern. Die Objektverkäufe wurden deutlich über den letzten Schätzwerten getätigt und erzielten für das Unternehmen einen Veräußerungsgewinn von EUR 11,6 Mio. (2010: EUR 9,9 Mio.). Mit diesen Maßnahmen konnte das EBITDA um 42,0 % verbessert werden und stieg um EUR 30,0 Mio. auf EUR 101,4 Mio. (2010: EUR 71,4 Mio.).

Deutliche Steigerung des Betriebsergebnisses
Wie im Vorjahr war das Neubewertungsergebnis mit EUR 0,1 Mio. (2010: EUR -0,8 Mio.) ausgeglichen. Im Detail ergaben sich vor allem in Deutschland und Österreich deutliche Aufwertungen, wohingegen das Ergebnis in Zentral- und Südosteuropa negativ war. Das Betriebsergebnis (EBIT) verbesserte sich im Vergleich zum Vorjahr um EUR 31,7 Mio. und betrug per 31.12.2011 EUR 92,3 Mio. (2010: EUR 60,5 Mio.) Das entspricht einem Zuwachs von 52,4 %.

Erfreuliche Entwicklung des Finanzergebnisses
Das Finanzergebnis betrug EUR -51,5 Mio. (2010: EUR -41,2 Mio.) und enthielt einen nicht cash-wirksamen Fremdwährungsgewinn von EUR 7,3 Mio. Dieser Effekt ergibt sich aus dem Kursanstieg des Euros gegenüber Währungen in Zentral- und Südosteuropa (rumänischer Leu, ungarischer Forint, tschechische Krone und kroatische Kuna). Als Ergebnisanspruch der Genussscheininhaber ergab sich für das Jahr 2011 ein Aufwand von EUR 11,2 Mio. (2010: EUR 10,2 Mio.).

Erhöhung des Jahresüberschusses auf EUR 21,2 Mio.
Der Steueraufwand betrug 2011 in Summe EUR 8,4 Mio. (2010: EUR 7,0 Mio.) und bestand zum Großteil aus unbaren Veränderungen latenter Steuern. Insgesamt konnte im Geschäftsjahr 2011 ein Jahresüberschuss von EUR 21,2 Mio. erzielt werden (2010: EUR 2,1 Mio.), was einer Verzehnfachung des Wertes im Vergleich zur Vorjahresperiode entspricht. Davon sind EUR 20,0 Mio. (2010: EUR 1,8 Mio.) den Anteilseignern der Muttergesellschaft zuzuordnen.

Alle wesentlichen Kennzahlen gesteigert
Die S IMMO erhöhte ihre Funds From Operations (FFO) im Berichtsjahr um 54,6 % auf EUR 28,9 Mio. (2010: EUR 18,7 Mio.). Dies entspricht einer beachtlichen FFO-Rendite bezogen auf den Börsenkurs von 9,4 %. Die sehr gute Geschäftsentwicklung zeigte sich auch in der Verbesserung des NOI (Net Operating Income), welches von EUR 75,2 Mio. auf EUR 99,3 Mio. gestiegen ist und ebenso im Zusammenhang mit den fertiggestellten Projekten steht. Der operative Cashflow entwickelte sich ebenfalls sehr zufriedenstellend und belief sich per Jahresende auf EUR 96,0 Mio. (2010: 74,2 Mio.).

Der Net Asset Value (NAV) laut Bilanz betrug per 31.12.2011 EUR 6,96 je Aktie (31.12.2010: EUR 7,07 je Aktie). Der EPRA-NAV, der innere Wert der Aktie berechnet nach den Standards der European Public Real Estate Association, lag bei EUR 8,70 je Aktie (31.12.2010: EUR 8,34 je Aktie). Bei der Kalkulation des EPRA-NAV wird das Eigenkapital um Effekte, die keinen langfristigen Einfluss auf die Geschäftstätigkeit der S IMMO Gruppe haben, wie beispielsweise die Bewertung der Zinsabsicherungsinstrumente und latente Steuern, bereinigt.

Kapitalmarkt: Aktienrückkauf und zweiter Market Maker
Die S IMMO Aktie entwickelte sich vor allem im vierten Quartal 2011 wesentlich besser als der Branchendurchschnitt. Dennoch ist die Performance für das Management weiterhin enttäuschend. „Wir nutzten die Differenz zwischen Kurs und innerem Wert der Aktie und starteten im vergangenen Herbst ein Aktienrückkauf-Programm – für uns das aktuell sinnvollste Investment. Mit einem zweiten Market Maker soll darüber hinaus die Liquidität der Aktie gesteigert und ein besserer Zugang zu neuen Anlegergruppen erreicht werden“, kommentiert S IMMO Vorstand Holger Schmidtmayr die aktuelle Kapitalmarkt-Situation.

Ausblick und Dividendenvorschlag
Trotz der positiven Entwicklung in Deutschland zeigt der gesamteuropäische Immobilien-Investmentmarkt kein konstantes Bild. Schuldenkrisen, Euro-Crash-Szenarien sowie die österreichische Wertpapierzuwachssteuer sind nur einige negative Themen, die in den kommenden Monaten die Schlagzeilen dominieren werden. Auch wenn die wirtschaftliche Gesamtsituation herausfordernd bleiben wird, sieht sich das Unternehmen für die Aufgaben der kommenden Jahre sehr gut aufgestellt.

In Deutschland wird das Revitalisierungsprogramm bis Jahresende zum Großteil abgeschlossen. Damit werden künftig außertourliche Investitionskosten bei gleichzeitiger Wertsteigerung der Objekte reduziert. Gewinnbringende Verkaufsgelegenheiten wird die S IMMO vor allem in Österreich und Deutschland nutzen und jährlich etwa 5 % des Portfolios veräußern. Mittelfristig liegt der Fokus auf dem Entwicklungsprojekt Quartier Belvedere Central – ein Teilprojekt eines der größten innerstädtischen Bauvorhaben in Europa rund um den zukünftigen Hauptbahnhof in Wien. Gemeinsam mit Partnern wird die S IMMO dort in mehreren Phasen Büros, Hotels und Geschäftsimmobilien mit einer Bruttogeschoßfläche von bis zu 136.000 m² realisieren.

S IMMO Vorstand Friedrich Wachernig: „Wir werden uns auf den durchaus erfreulichen Zahlen des Jahres 2011 nicht ausruhen. Ganz im Gegenteil: Wir wollen weiter mit großem persönlichen Engagement an Profitabilität und Nachhaltigkeit für unsere Aktionäre arbeiten. Um dies zu erreichen, werden wir unsere bewährte Diversifizierungsstrategie fortführen und den Fokus auf die jeweiligen Hauptstädte der Europäischen Union beibehalten. Damit erreichen wir jenes ausgewogene Immobilienportfolio, bei dem wir die Vorteile der Immobilienzyklen in den unterschiedlichen Regionen nutzen.“

Aktienseitig wird das Rückkaufprogramm bis zum Ende der Laufzeit im ersten Halbjahr planmäßig fortgesetzt und damit die Kapitalmarktstärke des Unternehmens weiter optimiert. Darüber hinaus plant der Vorstand der S IMMO, erstmalig den Aktionären in der Hauptversammlung am 01.06.2012 eine Dividendenausschüttung in Höhe von EUR 0,10 je Aktie vorzuschlagen.