Sparkassen Immobilien AG: Geschäftsjahr 2009 – Ein Jahr der Gegensätze

Ad hoc-Meldung
  • Erstmals negatives Jahresergebnis durch marktbedingte Neubewertungen
  • Steigerung des Bruttoergebnisses auf EUR 70,9 Mio.
  • Konstant hoher Vermietungsgrad von 90,3 %
  • Umwandlung von Genussscheinen in Aktien geplant
  • Ausblick: Starkes erstes Quartal 2010, Verdoppelung des operativen Cashflows ab 2011

Die börsennotierte Sparkassen Immobilien AG (Bloomberg: SPI:AV, Reuters: SIAG.VI) blickt auf ein operativ positives Geschäftsjahr 2009 zurück, während das Jahresergebnis auf Grund der Auswirkungen der Finanzkrise und eines nicht-cash-wirksamen Neubewertungsergebnisses erstmals in der 22-jährigen Unternehmensgeschichte negativ ist.

Das Geschäftsjahr 2009 war für die Sparkassen Immobilien AG ein Jahr der Gegensätze. Während das Konzernergebnis 2009 von den Auswirkungen der Finanzkrise und von nicht-cash-wirksamen Neubewertungen deutlich negativ beeinflusst ist, zeigt die konsequente Geschäftsstrategie operativ positive Ergebnisse. Wesentliche Kennzahlen wie Mieterlöse, Vermietungsgrad und Cashflow wurden konstant gehalten oder erneut gesteigert. Der operative Cashflow wird ab dem Geschäftsjahr 2011 mit der Fertigstellung aller Entwicklungsprojekte mehr als verdoppelt.

Operatives Ergebnis: Steigerung der Mieterlöse, konstant hoher Vermietungsgrad

Das erfreuliche operative Ergebnis beruht vor allem auf dem zufriedenstellenden Vermietungsgrad. Diesen konnte die Sparkassen Immobilien AG mit 90,3 % auch in einem sehr schwierigen Marktumfeld konstant hoch halten. Die Mietrendite lag bei 6,65 %. Im abgelaufenen Geschäftsjahr konnten die Mieterlöse um 2 % und das Immobilienvermögen auf einen Wert von EUR 1,901 Mrd. (2008: EUR 1,808 Mrd.) gesteigert werden. Per 31.12. 2009 beinhaltete das Portfolio der Sparkassen Immobilien AG 256 Immobilien mit einer Gesamtfläche von 1,355 Mio. m².    

Das Bruttoergebnis konnte auf EUR 70,9 Mio. gesteigert werden (2008: EUR 70,5 Mio.). Der operative Cashflow liegt mit EUR 49,4 Mio. auf Vorjahresniveau (EUR 50,0 Mio.). Die fertiggestellten Entwicklungsprojekte werden ihren vollen Ergebnisbeitrag ab den Geschäftsjahren 2010/2011 liefern. Die einmaligen, erhöhten Aufwendungen im Zusammenhang mit der erfolgreichen Fertigstellung der Projekte führten zu einem Rückgang der Funds From Operations (FFO) auf EUR 22,0 Mio.

Vorteilhafte Verkaufschancen genutzt

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden sechs Bestandsobjekte gewinnbringend verkauft. Darunter befand sich auch das Bürogebäude Gemini in Prag, welches an die Deka Immobilien GmbH zu einem weit über den ursprünglichen Anschaffungs- und Herstellungskosten liegenden Verkaufspreis veräußert wurde. Mit einem Volumen von ca. EUR 110 Mio. stellte diese Transaktion nicht nur den größten Verkauf in der Geschichte der Sparkassen Immobilien AG, sondern auch das bisher erfolgreichstes Entwicklungsprojekt dar.

Erweiterung der Transparenz durch EPRA-Standards

Die Rechnungslegung für das Jahr 2009 wurde entsprechend den Standards der European Public Real Estate Association (EPRA) erstellt. Die Änderungen betreffen die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung und die Berechnung des NAV. Mit dieser Umstellung ist die Gesellschaft durch die erweiterte Transparenz für institutionelle Anleger noch attraktiver und mit anderen Immobiliengesellschaften besser vergleichbar.

Das EBITDA ist von EUR 59,2 Mio. auf EUR 53,3 Mio. gesunken. Der guten operativen Entwicklung stehen im Berichtszeitraum nicht-cash-wirksame Neubewertungen der Immobilien in Höhe von EUR 97,2 Mio. gegenüber. Diese führten zu einem negativen EBIT in Höhe von EUR 53,1 Mio. (2008: Gewinn von EUR 23,8 Mio.).

Die Cash-Reserven der Sparkassen Immobilien AG liegen per 31.12.2009 bei EUR 210 Mio.

Alle Entwicklungsprojekte erfolgreich im Plan

Trotz der äußerst schwierigen Marktsituation konnten 2009 alle Entwicklungsprojekte – die Einkaufszentren und Bürogebäude Serdika Center und Sun Plaza in Sofia und Bukarest, das Wohn- und Büroprojekt Neutor in Wien  sowie das Bürogebäude Galvaniho 4 in Bratislava – planmäßig vorangetrieben werden. Zwei weitere Projekte – das vollständig vermietete Studentenwohnheim und Seniorentageszentrum Sechshauser Straße in Wien sowie das Austria Trend Hotel in Bratislava – wurden 2009 erfolgreich fertiggestellt und feierlich eröffnet..

Die beiden bisher größten Projekte der Unternehmensgeschichte, die Einkaufszentren Serdika Center (Sofia) und Sun Plaza (Bukarest) sind nahezu vollvermietet und konnten im ersten Quartal 2010 als jeweils größtes Shoppingcenter des Landes erfolgreich eröffnet werden.

s IMMO Aktie: Year to Date Performance von +152,5%

Die Aktie der Sparkassen Immobilien AG zeigte 2009 eine herausragende Kursentwicklung und schloss das Jahr mit einem Preis von EUR 5,00 ab (Schlusskurs 27.04.2010: EUR 5,10 ). Dies entspricht einer Jahresperformance von 152,5 %. Die strategischen Kernaktionäre der Sparkassen Immobilien AG sind weiterhin Erste Group und Vienna Insurance Group, zwei der größten etablierten Finanzdienstleister der Region.

Auch auf Analysten-Seite stieg das Interesse an der s IMMO Aktie weiter an. Namhafte Häuser wie HSBC und SRC Research haben die Coverage der s IMMO Aktie aufgenommen. Alle Analysen weisen eine „Buy“-Empfehlung auf und heben als besondere Stärke das hinsichtlich Nutzungsart und Regionen ausgewogene Portfolio sowie den konstant hohen Vermietungsgrad, die diversifizierte Mieterstruktur und den hohen Streubesitz hervor.

Umwandlung von Genussscheinen in Aktien geplant

Der Vorstand und der Aufsichtsrat der Sparkassen Immobilien AG haben mit 22.04.2010 beschlossen, einen weiteren Schritt zur Vereinheitlichung der beiden Anlegergruppen der Sparkassen Immobilien AG, der Aktionäre (ISIN AT0000652250) und der Genussscheininhaber (ISIN AT0000630694 und ISIN AT0000795737), zu setzen. Der Hauptversammlung am 21.05.2010 wird der Antrag zur Entscheidung vorgelegt, den Genussscheininhabern im Rahmen von drei Wandlungsphasen das Recht auf Wandlung ihrer Genussscheine in Stammaktien der Gesellschaft einzuräumen.

Die für die Wandlung erforderlichen jungen Aktien werden aus bedingtem Kapital emittiert. Auf Basis des bilanzierten Rückzahlungswerts je Genussschein errechnet sich je nach Wandlungsphase ein Aktienbezugskurs, der zwischen 15 % und 35 % über dem aktuellen Kurs der s IMMO Aktie liegt (Schlusskurs 27.04.2010: EUR 5,10). Die Ausübung des Wandlungsrechts bietet den Genussscheininhabern die Möglichkeit des Bezugs der wesentlich liquideren s IMMO Aktie. Die Aktionäre der Sparkassen Immobilien AG profitieren von einer transparenteren Kapitalstruktur, einer Steigerung der Marktkapitalisierung und damit von einer höheren Attraktivität der s IMMO Aktie.

Ausblick: Starkes erstes Quartal 2010, Verdoppelung des operativen Cashflows ab 2011

2010 wird für die Sparkassen Immobilien AG wieder ein gutes Jahr, welches mit einem starken ersten Quartal gestartet hat. Die Jahre der Entwicklung und des Baus der Projekte, in denen mehrere 100 Millionen Euro noch keine Mieterträge generiert haben, sind vorbei und die Projekte leisten nun einen positiven Ertragsbeitrag. Im Jahr 2010 rechnet das Unternehmen bereits mit einem operativen Cashflow von EUR 75-85 Mio. im Vergleich zu EUR 49,4 Mio. im Jahr 2009. Für 2011 rechnet die Sparkassen Immobilien AG mit einem operativen Cashflow von über EUR 100 Mio.

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum 01.01.2009 - 31.12.2009 in EUR Mio. / Fair Value-Methode

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung 2009

 

2009

20081)

Erlöse

      153,6

      125,7

      davon Mieterlöse

      87,6

      85,7

      davon Betriebskostenerlöse

      29,1

      23,5

      davon Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung

      36,9

      16,5

Sonstige betriebliche Erträge

      8,2

      2,6

Aufwand aus der Immobilienbewirtschaftung

      -61,2

      -45,2

Aufwand aus der Hotelbewirtschaftung

      -29,7

      -12,6

Bruttoergebnis

      70,9

      70,5

Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien

      152,2

      53,0

Buchwerte veräußerter Immobilien

      -150,3

      -44,7

Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien

      1,9

      8,3

Verwaltungsaufwand

      -19,5

      -19,6

Ergebnis vor Steuern, Immobilienbewertung, 
Abschreibungen und Finanzergebnis (EBITDA)

      53,3

      59,2

Abschreibungen

      -9,1

      -4,7

Ergebnis aus der Immobilienbewertung

      -97,2

      -30,7

Betriebsergebnis (EBIT)

      -53,1

      23,8

Finanzergebnis

      -35,5

      -9,6

Genussscheinergebnis

      11,2

      -6,4

Ergebnis vor Steuern (EBT)

      -77,5

      7,8

Ertragssteuern

      -1,4

      -2,1

Jahresergebnis

      -78,9

      5,7

      davon den Anteilseignern 
     der Muttergesellschaft zuordenbar

      -78,6

      5,8

      davon den Minderheitsgesellschaftern 
     zuordenbar

      -0,3

      -0,09

 

 

 

Ergebnis je Aktie

-1,15

      0,0

1) Angepasst

Immobilienkennzahlen

Immobilienkennzahlen

31.12.2009
Ertragsobjekte

Anzahl

256

Gesamt-Nutzfläche

m2

1,355 Mio.

Mietrendite

%

6,65

Vermietungsgrad

%

90,3

Land-Bank

Anzahl

6